Blackstone, chủ đất lớn nhất thế giới, cho rằng điều tồi tệ nhất đã qua đối với bất động sản thương mại. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không chắc chắn lắm.
Trong quý đầu tiên, các cổ đông của Blackstone Real Estate Income Trust, hay BREIT, quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu trị giá 59 tỷ USD, đã rút trung bình gần một tỷ USD mỗi tháng, theo báo cáo thu nhập quý đầu tiên của công ty.
Mặc dù quy mô đồng đô la nhỏ hơn so với mức rút tiền cao nhất vào năm ngoái, nhưng lượng tiền rút ra vẫn chiếm khoảng 5% giá trị tài sản ròng của quỹ, ngưỡng mà BREIT giới hạn số tiền rút lại mỗi quý.
Một quỹ đầu tư tương tự do Starwood Capital của Barry Sternlicht điều hành thậm chí còn khiến các nhà đầu tư rút lui nhiều hơn.
Trong quý đầu tiên, các cổ đông đã yêu cầu hoàn lại 1,3 tỷ USD tiền mặt từ Starwood Real Estate Income Trust, một REIT phi giao dịch trị giá 10 tỷ USD, lớn thứ hai sau BREIT trong nước. Nó cũng đặt ra giới hạn 5% hàng quý cho các khoản hoàn trả và chỉ đáp ứng được 492,12 triệu USD yêu cầu trong quý.
Dòng vốn chảy ra cho thấy mối lo ngại dai dẳng từ các nhà đầu tư từng đổ xô đổ hàng chục tỷ đô la vào các quỹ này cũng như khó khăn mà các giám đốc điều hành hàng đầu tại Blackstone và Starwood – hai trong số những công ty hàng đầu của ngành bất động sản – đã gặp phải.
Kevin Gannon, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Stanger, một công ty nghiên cứu và ngân hàng đầu tư theo dõi ngành REIT phi giao dịch, cho biết: “Các nhà đầu tư đã đi ngang trong lĩnh vực bất động sản”. “Những gì họ đang làm là bỏ tiền vào nơi khác.”
Sự lên xuống của những người mua bất động sản lớn nhất
Được thành lập vào năm 2017, BREIT đã khởi động sự hồi sinh của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản phi giao dịch, hay REIT, trong những năm gần đây, tiếp thêm sinh lực cho một ngành từ lâu đã mang tiếng là phí cao, tài sản tầm thường, quản lý dưới mức trung bình và lợi nhuận thấp.
Thay vào đó, BREIT cung cấp chuyên môn đầu tư được ca ngợi của Blackstone và tìm cách cho phép các nhà phát minh hàng ngày tiếp cận với các cơ hội sinh lợi thường dành cho những người giàu có và khách hàng tổ chức, như quỹ hưu trí, tài sản có chủ quyền và văn phòng gia đình.
Các tên tuổi khác ở Phố Wall, bao gồm KKR, Apollo, Ares và Brookfield, đã tung ra hoặc mua lại các loại xe tương tự trong lĩnh vực này trong những năm tiếp theo.
Không giống như các REIT công khai, có thể được giao dịch tự do và có giá được thúc đẩy bởi nhu cầu thị trường đối với cổ phiếu, REIT không giao dịch thường có cấu trúc bán thanh khoản. Điều đó có nghĩa là các nhà đầu tư chỉ có thể bán lại cổ phiếu của mình cho quỹ trong thời gian mua lại hàng tháng. Giá cổ phiếu được xác định thông qua việc đánh giá giá trị của bất động sản cơ bản.
Khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu nâng lãi suất bắt đầu từ tháng 3 năm 2022, nó đã gây ra áp lực giảm giá bất động sản thương mại và gây ra sự sụt giảm trong ngành REIT phi giao dịch khi các nhà đầu tư ngày càng lo ngại rằng cổ phiếu của họ sẽ giảm giá trị. Vào năm 2022 và 2023, các cổ đông đã rút gần 23 tỷ USD khỏi BREIT và 4 tỷ USD từ SREIT, theo Stanger.
Vào thời điểm hoảng loạn nhất trong quý đầu tiên của năm 2023, BREIT đã nhận được yêu cầu rút 10,8% vốn chủ sở hữu của quỹ, nhiều hơn gấp đôi giới hạn hàng tháng.
Một năm sau, các giám đốc điều hành tại Blackstone đã tìm cách kể một câu chuyện khác.
Jonathan Gray, chủ tịch và giám đốc điều hành của Blackstone Heidi Gutman / NBCUniversal qua Getty Images
Jon Gray, chủ tịch của Blackstone, cho biết trong cuộc gọi thu nhập tháng 4 cho công ty đầu tư: “Yêu cầu mua lại BREIT đã giảm 85% từ mức đỉnh xuống mức thấp nhất trong gần hai năm”. “Chúng tôi tin tưởng vào sự phục hồi của dòng BREIT theo thời gian dựa trên hiệu suất.”
Thông qua sự hỗn loạn, các giám đốc điều hành của cả BREIT và SREIT đã nhấn mạnh sức mạnh của danh mục đầu tư của họ, nhấn mạnh cách họ neo giữ các nhà kho, căn hộ cho thuê và các tài sản khác có khả năng chống chọi tốt hơn với áp lực lãi suất cao hơn.
Ví dụ, Gray đã nhấn mạnh sự tiếp xúc ngày càng tăng của BREIT với thị trường trung tâm dữ liệu nóng của quốc gia.
Gray cho biết trong cuộc họp báo cáo thu nhập rằng “sự vượt trội của BREIT tiếp tục với kết quả mạnh mẽ trong Q1 được củng cố bởi định vị danh mục đầu tư nổi bật bao gồm sự tăng trưởng về mức độ tiếp xúc với trung tâm dữ liệu của nó”.
Các cổ đông của BREIT sắp đến?
Đối với Blackstone, có những dấu hiệu cho thấy thông điệp của nó đang được truyền tải.
Vào tháng 3, các cổ đông đã tìm cách rút 800 triệu đô la từ quỹ, mức thấp nhất kể từ năm 2022. Con số đó thấp hơn 17% so với số tiền rút lại 963 triệu đô la của tháng Hai và thấp hơn 27% so với 1,1 tỷ đô la của tháng Giêng.
Bởi vì số tiền rút trong quý không vượt quá giới hạn mua lại của BREIT một cách có ý nghĩa, nên đây cũng là lần đầu tiên sau hai năm không có tồn đọng các yêu cầu chưa được đáp ứng, nếu không sẽ dồn vào hàng đợi rút lui của tháng tiếp theo – một tín hiệu khác cho thấy cuộc khủng hoảng đang mờ dần .
Với số tiền quy đổi hiện đã vượt quá giới hạn, Blackstone cho biết họ sẽ tiết lộ số lượng yêu cầu hoàn trả hàng tháng theo quý, thay vì mỗi tháng như đã làm vào năm 2022 và 2023. Do đó, các khoản quy đổi vào tháng 4, tháng 5 và tháng 6 sẽ không được biết đến cho đến báo cáo thu nhập quý hai của BREIT vào tháng 8.
Mặc dù vận may của nó có thể đang tăng lên, BREIT vẫn còn kém xa phương tiện đã chi khoảng 70 tỷ USD để hút sạch tài sản bất động sản trên toàn thị trường.
Theo Stanger, trong quý đầu tiên, quỹ này chỉ huy động được 493 triệu USD từ các nhà đầu tư, so với mức cao nhất là “khoảng 2 tỷ USD một tháng” trước khi bắt đầu tăng lãi suất, Gannon cho biết.
Một thỏa thuận vào tháng 4 của Blackstone để mua lại chủ sở hữu căn hộ công cộng Air Communities với giá 10 tỷ USD, đáng chú ý là đang được thực hiện bởi Blackstone Real Estate Partners X, một quỹ tổ chức được quản lý bởi công ty đầu tư tách biệt với BREIT.
Vào tháng 5, Blackstone Real Estate Partners X cũng đã hoàn tất thương vụ mua lại Tricon Residential, chủ sở hữu nhà cho thuê trị giá 3,5 tỷ USD. BREIT, trước khi giao dịch nắm giữ 11,6% cổ phần của Tricon, đã duy trì vị thế của mình trong công ty trong thương vụ này.
Gannon nói: “Họ không phải là người khổng lồ về hoạt động mua lại”.
SREIT có thể bị buộc phải bán tài sản
SREIT phải đối mặt với tình trạng khó khăn cấp bách hơn.
Quỹ báo cáo rằng họ đã rút vốn khả dụng xuống còn 700 triệu USD, từ mức 1,1 tỷ USD vào đầu năm, để giúp quỹ đáp ứng các khoản hoàn trả. Nếu việc rút tiền tiếp tục có thể buộc quỹ phải bán bớt tài sản trước cuối năm để trả nợ cho cổ đông.
Trong cuộc gọi gần đây để thảo luận về hoạt động của quỹ, Sternlicht, giám đốc điều hành của Starwood, không bình luận về tính thanh khoản đang bị thu hẹp của quỹ, nhưng nói rằng thị trường bán bất động sản thương mại đang được cải thiện – một gợi ý rằng quỹ có thể huy động tiền mặt thông qua việc bán bất động sản nếu nó cần phải làm vậy. Ông lưu ý rằng một quỹ đầu tư Starwood gần đây đã bán hai khách sạn ở Nashville với “lợi suất hấp dẫn”.
Sternlicht nói: “Có những giao dịch lớn đang chờ xử lý khác mà tôi nghĩ sẽ bắt đầu khiến mọi người nghĩ rằng họ nên rón rén” tham gia vào thị trường mua bán bất động sản.
Tuy nhiên, một số chuyên gia kỳ vọng sẽ có sự thay đổi trước khi những công ty có tên tuổi lớn như SREIT buộc phải thanh lý tài sản.
Todd Henderson, người đứng đầu bộ phận bất động sản của DWS, nhà quản lý tài sản giám sát REIT phi giao dịch trị giá 550 triệu USD, dự đoán việc cắt giảm lãi suất sắp tới của Fed sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại REIT phi giao dịch để tìm kiếm lợi nhuận.
Henderson nói: “Tôi nghĩ từ nửa cuối năm nay đến nửa đầu năm sau, bạn sẽ thấy sự quay trở lại với sản phẩm này”. “Nó sẽ trở lại chế độ tăng trưởng.”
Nguồn: Business Insider.
